Conformément aux dispositions de la Loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 relative à la vente en l'état futur d'achèvement et des textes subséquents, la VEFA est un contrat par lequel l'acheteur acquiert un bien immobilier à construire ou en cours de construction. C’est ce qu’on appelle communément la vente sur plan. Le vendeur s'engage à lui livrer le bien, selon les plans et la notice descriptive.
Fermement encadrée par la loi, une VEFA est reçue obligatoirement par un notaire.
Il est courant de dire lorsqu’il est question des 3 principaux critères pour un projet immobilier, « l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ». C’est le rôle du promoteur de trouver un terrain dont la situation regroupe les critères essentiels à la vie des futurs occupants, tels que la présence de services & commerces, la proximité des transports en commun, mais aussi des écoles, les espaces verts….
En partenariat avec les élus locaux, les services techniques, les architectes, les bureaux d'études, les paysagistes, les maitres d’œuvre..., le promoteur élabore un projet immobilier, en adéquation avec les besoins des habitants, tout en répondant aux réglementations en vigueurs. Lorsque la mairie de la commune, par l’octroie d’un permis de construire, valide le projet immobilier, le promoteur peut proposer les logements en Véfa. Il attend généralement 3 mois après l’obtention du permis de construire, correspondant aux délais de recours des tiers et de retrait administratif.
Que vous choisissiez d’y vivre ou de le louer, votre acquisition permet de vous constituer un patrimoine immobilier. Le choix de votre logement neuf reste très personnel, en fonction de vos critères. La situation de la résidence, le nombre de pièce du logement, l’exposition, l'agencement intérieur et extérieur, les matériaux et équipements...., tous ces éléments sont indiqués sur les plans et sur la notice descriptive. Votre conseiller commercial est à vos côtés pour répondre à vos interrogations et vous guider dans le choix de votre logement.
Lorsque vous avez sélectionné le logement qui vous correspond, vous allez signer un contrat de réservation (ou contrat préliminaire de vente), afin d’officialiser votre souhait d’acquérir ce logement. Par la signature du contrat de réservation, l’acquéreur s’engage d’une part à devenir propriétaire du logement et le promoteur s’engage d’autre part à construire le logement.
Le contrat de réservation fixe, pour les deux parties, les modalités de l’achat et de la construction du bien, telles que les caractéristiques techniques, l’échéancier de paiement, le prix, les éventuelles options, le délai prévisionnel de livraison, les clauses suspensives d’un prêt immobilier….
En véfa, la signature du contrat de réservation s’accompagne des éléments suivants :
- La notice descriptive
- Le plan du logement
- Le plan de masse
- Le plan de sous-sol et de niveau s’il y a lieu
- L’état des risques naturels et technologiques du foncier.
Après la signature de votre contrat de réservation, celui-ci est contresigné par le promoteur. Sous 15 jours, vous le recevez par courrier recommandé à l’adresse indiquée sur votre contrat de réservation. Vous bénéficiez alors d’un délai de 10 jours de réflexion à compter du lendemain de la présentation du courrier recommandé, vous notifiant votre contrat. Pendant ce délai de réflexion, vous avez la possibilité de résilier votre contrat, par lettre recommandée avec accusé de réception, soit sur papier libre, ou en utilisant le document prévu à cet effet dans votre contrat de réservation.
Le dépôt de garantie
À l’issue du délai de réflexion, vous versez le montant du dépôt de garantie par virement, sur le compte bancaire du notaire de l’opération. Le montant du dépôt de garantie ainsi que le relevé d’identité bancaire (RIB) de l’étude notariale en charge du programme, sont indiqués dans votre contrat de réservation.
Le financement
Préalablement à votre recherche immobilière, vous avez déjà consulté votre banque pour connaitre votre capacité d’emprunt. Cette démarche vous permet de mieux orienter votre choix de logement et de rendre plus aisé vos démarches financières après la signature du contrat de réservation. Outre votre banque habituelle, vous pouvez également consulter un autre organisme bancaire ou un courtier, afin d’obtenir les meilleurs conditions pour votre prêt immobilier. Après validation de votre demande de prêt, l’établissement bancaire procède à l’édition de l’offre de prêt, qui vous permettra de conclure la vente de votre logement par la signature d’un acte authentique de vente chez le notaire.
La Vente
Lorsque le prêt aura été obtenu (par l'émission d'une offre de prêt) ou si vous envisagez de vous acquitter du paiement par vos deniers personnels, le notaire vous envoie, par courrier postal ou électronique, un projet d’acte de vente. Vous disposez alors d'un délai d'un mois pour prendre un rendez vous chez le notaire, en vue de la signature définitive de votre acte authentique de vente. Le notaire est un officier public, nommé par le ministère de la justice. Il est le seul habilité à authentifier l’acte de vente, c’est-à-dire l’acquisition de votre bien immobilier. Le montant des fonds dus à la signature de cet acte authentique est fixé en fonction de l'état d'avancement des travaux et les fonds seront versés directement entre les mains du notaire.
L’échéancier de paiement
Au cours de la construction, le prix du bien sera payable au fur et à mesure de l’avancement des travaux, soit :
- 30 % du prix TTC à la signature de l'acte de vente
- 5 % du prix TTC à l'achèvement des fondations
- 30% du prix TTC à l’achèvement du plancher haut du rez de chaussée
- 5% du prix TTC à la mise hors d’eau
- 20 % % du prix TTC à la fin de la pose des menuiseries extérieures ou mise hors d’air
- 5% du prix TTC à l’achèvement de l’immeuble
- 5% du prix TTC à la livraison
Les appels de fonds sont accompagnés d’une attestation du Maître d'Oeuvre d'Exécution, stipulant le stade d’avancement des travaux. Ils vous sont adressés par courrier recommandé avec accusé de réception.
Le temps vous semblera peut être long entre le moment où vous allez réserver votre logement et celui où vous pourrez récupérer les clés…. mais finalement pas si long que ça. Vous utiliserez ce temps à bon escient et de nombreuses questions peuvent alors émerger : puis-je choisir la couleur de mon carrelage ? Puis-je supprimer une cloison ? Quelles sont les démarches pour louer mon bien ? Comment aménager ma cuisine ? comment préparer mon déménagement ?..... Votre conseiller commercial est votre interlocuteur privilégié. Il vous accompagne dans toutes les étapes de votre acquisition et reste à votre écoute pour toutes vos questions.
Lorsque votre logement est prêt, le promoteur prend contact avec vous, pour organiser la livraison et le remise des clés de votre bien. Lors de ce rendez vous, le promoteur vous accompagne afin de vérifier la conformité de votre acquisition par rapport au plan et à la notice descriptive. Il rédige également un PV (Procès Verbal) de livraison, dans lequel il consigne les éventuelles réserves relevées lors de l'état des lieux de votre logement. Il procède enfin à la remise des clés, sous réserve du versement du dernier appel de fond, et vous remet le guide des équipemets et le carnet d'information de votre bien (Diagnostics de performence énergétique, notices d'entretien....)
Après la remise des clés, le promoteur ne vous laisse pas tomber. Il est en charge du suivi de la levée des réserves par les entreprises ou des demandes d’intervention dans le cadre de la garantie de parfaite achèvement. Durant la première année de vie de la résidence, il peut être présent en soutien du syndic de copropriété.
Pendant 10 ans vous bénéficiez de la garantie Dommages-Ouvrages (DO) souscrite par le promoteur auprès d'une compagnie d'assurances.
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